การยื่นทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ของ สนง.นโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เป็นระเบียบที่สร้างขึ้นมาเพื่อให้ฝ่ายนักพัฒนาคำนึงถึงการรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อม เพราะการก่อสร้างอาคารสูงหรือขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมืองที่รายล้อมไปด้วยชุมชน ย่อมมีผลกระทบมากมาย ทั้งเรื่องการสัญจร ปัญหารถติด ปัญหาน้ำ ปัญหาขยะ มลภาวะต่าง ๆ รวมถึงความเดือดร้อนที่อาจเกิดขึ้นจากงานก่อสร้าง เราจึงต้องมีกฎเกณฑ์ขึ้นมาควบคุมดูแลเรื่องนี้
ซึ่งคนในแวดวงอสังหาฯ ย่อมรู้จักมักคุ้นกับ EIA กันดีอยู่แล้ว โครงการไหนที่ไม่ได้สุ่มเสี่ยงอะไร ก็คงผ่านการประเมินได้ไม่ยาก แต่ก็มีบางโครงการที่เจอปัญหาจนถึงขั้นต้องพับแบบให้เห็นอยู่กันเรื่อย ๆ แล้วตัวแปรที่มักมีผลมากที่สุดก็คือ “คน” ผู้ที่อยู่อาศัยเป็นเจ้าถิ่นเดิมในพื้นที่นั่นเอง ที่มักจะต่อต้าน คัดค้าน ไม่ต้องการให้มีโครงการมารบกวนแหล่งอยู่อาศัยเดิมของพวกเขา และว่ากันตามตรงมันก็เป็นสิทธิ์ของพวกเขานั่นแหละ
ทีนี้เกณฑ์ใหม่ของ EIA ตามที่พาดหัว ก็คาดว่าคงเป็นเกณฑ์ที่ตั้งขึ้นมาผลประโยชน์ที่ดีต่อสิ่งแวดล้อมในเมืองนั่นแหละ โดยเฉพาะจะยิ่งเป็นผลดีผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั่นเอง เมืองจะได้โล่ง ๆ ไม่อึดอัด มีพื้นที่ว่าง แสงแดดส่องถึง ลมไหลผ่านสะดวก ดีจะตาย ^^
แต่สำหรับวงการอสังหาฯ และผู้พัฒนาจะเป็นไง ?
ถ้าเกณฑ์นี้ถูกบังคับใช้จริง อย่างแรกคือการขึ้นโครงการใหม่ ๆ จะยากขึ้นหลายเท่า หรืออาจแทบจะขึ้นไม่ได้เลย ตึกใหญ่ ๆ สูง ๆ จะขึ้นยากขึ้นเรื่อย ๆ โซนอารีย์ ทองหล่อ เอกมัย สุขุมวิท จากเดิมว่าหายากและแพงอยู่แล้ว ก็จะยิ่งหนักขึ้นไปอีก การทำงานศึกษาความเป็นไปได้ การทำรายงาน EIA ก็จะยิ่งเพิ่มความยากและซับซ้อนขึ้น และคงต้องใช้เงินลงทุนมากขึ้น ที่ดินในเมืองที่สต๊อกไว้ หรือโครงการใหม่ ๆ ที่เตรียมจะเปิด คงเป็นอันต้องพับกลับไปศึกษากันใหม่หมด และลองคิดดูว่าที่ดินเดิมที่ Dev. ซื้อไว้ด้วยโอกาสในการพัฒนา แต่ถ้าเกณฑ์ใหม่นี้เข้ามาตัดโอกาสแล้วล่ะก็ การจะยังหวังทำกำไรโครงการให้คุ้มทุนอาจเป็นไปไม่ได้เลย งานนี้ Developer มีร้องแน่ ๆ ต่อไปจะซื้อที่พัฒนาโครงการใหญ่ ๆ สูง ๆ สิ่งที่ต้องดูอันดับแรกอาจต้องสืบว่าเป็นข้างบ้านว่าเป็นใครกันนะ
มีผลกระทบต่อราคาอสังหาฯในเมืองแน่ ๆ
หากเกิดเหตุการณ์ทำนองนี้จริง ในเวย์แรกคือที่ดินในเมืองที่ยังมีโอกาสทำโครงการได้จะต้องราคาพุ่งสูงแน่นอน ซึ่งจะหมายความว่าราคาขายก็ย่อมต้องสูงขึ้นตามไปด้วย กลายเป็นภาระผู้บริโภคที่ต้องการซื้อคุณภาพชีวิตในเมืองก็จะทำได้ยากขึ้น ต่อมาคือที่ดินที่หมดโอกาสสร้างอาคารตาม EIA ก็อาจจะต้องลดราคาที่ดินลงเพื่อให้ขายได้ และ Dev ก็อาจจะต้องเปลี่ยนไปพัฒนา Product ที่เล็ก ๆ ขายไว ๆ หรือหากที่ในเมืองหมด ก็ต้องออกไปทำโครงการชานเมืองแทน และก็คงจะต้องไกลออกไปเรื่อย ๆ คนอาจต้องกระจายไปอยู่ตามชานเมือง และอาศัยนั่งรถเข้ามาทำงานในเมืองกันมากขึ้น ซึ่งมองไปที่ระบบขนส่งมวลชนแล้วก็… (นั่นแหละ ดีหรือไม่ดีแล้วแต่จะคิดนะครับ) นอกจากผลต่อโครงการใหม่ โครงการเก่า ๆ ก็น่าจะได้รับผลเช่นกัน เมื่อโครงการใหม่ ๆ เกิดยาก จำนวนสินค้าใหม่ในตลาดลดลง ในขณะที่ Demand ยังมีอยู่ตลอด คาดว่าจะทำให้ Supply เก่า ๆ ที่ยังขายไม่หมด รวมไปถึงตลาดอสังหามือสอง อาจได้อานิสงส์ผลบุญกันถ้วนหน้า วงการนักลงทุน ปล่อยเช่า ขายต่อ ก็อาจจะคึกคัก ทำราคากันได้มากขึ้น
กลับมาในส่วนของกฎเกณฑ์การวิเคราะห์ EIA ใหม่ ที่จำเป็นต้องทำการ Simulate แบบจำลองเพื่อศึกษาทิศทางแดดและทิศทางลม อันนี้น่าจะทำให้ฝ่ายผู้เชี่ยวชาญงานวิเคราะห์สภาพแวดล้อมน่าจะได้ทำงานกันมากขึ้น ในอนาคตสถาปนิกผู้มีความสามารถด้านเทคโนโลยีก็อาจจะเป็นที่ต้องการตัวมากขึ้น แต่ขณะเดียวกันก็เกิดความกังวลอยู่ว่าบริษัทที่สามารถประเมิน EIA ระดับนี้ได้นั้น มีอยู่ไม่แค่กี่เจ้า อาจจะทำให้ต้นทุนในการประเมินต้องเพิ่มสูงขึ้น หรืออาจเป็นการเอื้อประโยชน์กันรึเปล่า ยังไม่นับถึงเรื่องสีเทา ๆ ในการประเมินและการบังคับใช้เกณฑ์ ที่บางคนถึงขั้นมองว่ากฎเกณฑ์พวกนี้ไม่ได้สร้างประโยชน์ให้สังคมจริง ๆ หรอก แต่เป็นกฎที่ตั้งมาเพื่อหากินกับ Dev มากกว่า ถ้าอยากประเมินผ่าน/ไม่อยากโดนชาวบ้านร้อง ก็ต้องจ่ายกันหนัก
แหล่งข้อมูล
https://www.facebook.com/Realestate.Arch/photos/a.120983450028138/193969016062914/